Cobro de cánones de arrendamiento comercial

El no pago de cánones y cuotas es uno de los principales problemas en la administración comercial. Aquí explicamos el procedimiento legal para recuperar lo adeudado.

1. Etapa prejudicial: cobranza persuasiva

1. Recordatorio amable tras 5 días de mora (mensaje de texto, WhatsApp, correo).
2. Carta formal a los 15 días, detallando deuda y consecuencias.
3. Reunión de conciliación directa con el moroso.
4. Acuerdo de pago (si es viable) por escrito con cuotas y garantía.
5. Notificación de cobranza externa a través de abogado.

2. Cobro jurídico: proceso ejecutivo

Títulos ejecutivos válidos

• Contrato de arrendamiento firmado por ambas partes.
• Pagarés firmados por el arrendatario.
• Facturas aceptadas.
• Actas de conciliación.
• Cuotas de administración aprobadas en asamblea (con reglamentación interna).

Procedimiento

1. Reunir título ejecutivo y prueba de la obligación.
2. Intentar conciliación prejudicial (Ley 640 de 2001).
3. Presentar demanda ejecutiva ante juez civil.
4. Solicitar medidas cautelares (embargo).
5. Esperar notificación al demandado.
6. Si no hay excepciones, seguir adelante con el remate.

3. Medidas cautelares disponibles

a) Embargo del local comercial

• Se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
• Limita la venta o traspaso del local.
• Afecta los rendimientos del establecimiento.

b) Embargo de cuentas bancarias

• Se oficia a las entidades financieras.
• Hay excepciones para cuentas de hasta 25 SMLMV de inembargabilidad.

c) Embargo de inventarios y mercancía

• Para almacenes con productos.
• Requiere secuestre.

d) Embargo de vehículos

• Reporte en el RUNT.
• Limitación para vender o transferir.

4. Terminación del contrato por incumplimiento

Adicionalmente al cobro, puedes:

• Invocar la cláusula de terminación unilateral.
• Citar al arrendatario para que entregue el local.
• Si no lo hace, demandar la restitución del inmueble (proceso verbal especial).

5. Proceso de restitución de inmueble comercial

Regulado en el CGP (Arts. 384 y siguientes):

1. Demanda de restitución con prueba del contrato y la causal.
2. Notificación al demandado.
3. Audiencia única con sentencia.
4. Orden de entrega inmediata del local.
5. En caso de resistencia, uso de la fuerza pública.

6. Intereses moratorios

Aplica cuando:

• El contrato lo estipule.
• No exceda 1.5 veces el interés bancario corriente (Art. 29 Ley 675 análoga).
• Se liquiden diariamente sobre el saldo insoluto.

7. Bienes inembargables

Protección legal para:

• Salario mínimo legal y proporción.
• Pensiones hasta 25 SMLMV.
• Bienes de uso personal.
• Útiles escolares.
• Predios de habitación familiar (con excepciones).

8. Prescripción de la acción

• Cánones de arrendamiento: 5 años.
• Cuotas de administración: 5 años.
• Se interrumpe con notificación de demanda o reconocimiento expreso.

9. Costos del proceso

El deudor asume:

• Capital adeudado.
• Intereses moratorios.
• Costas procesales.
• Agencias en derecho (hasta 20% del valor).
• Honorarios de secuestre.

10. Alternativas al proceso judicial

• Reestructuración de deuda.
• Dación en pago del local o inventario.
• Cesión del crédito a factoring.
• Pago con descuento por pronto pago.
• Conciliación con descuento aprobado en asamblea.