Marco contractual
Contratos comerciales y arrendamiento de locales
Información educativa sobre los contratos de arrendamiento comercial aplicables a locales en centros comerciales, basados en la normatividad colombiana.
El contrato de arrendamiento comercial es el instrumento legal que regula la relación entre el propietario del local y el comerciante que lo utiliza para su actividad. Conoce sus características, cláusulas esenciales y las leyes aplicables.
1. ¿Qué es un contrato de arrendamiento comercial?
Es aquel mediante el cual una parte (arrendador) se obliga a dar a otra (arrendatario) el uso y goce de un local comercial por un tiempo determinado, a cambio de un canon o renta.
Características principales
- Consensual: se perfecciona por el acuerdo de voluntades.
- Bilateral: genera obligaciones para ambas partes.
- Oneroso: ambas partes reciben contraprestación.
- De tracto sucesivo: se cumple a lo largo del tiempo.
- No requiere solemnidad: puede ser verbal o escrito (aunque se recomienda escrito).
2. Elementos esenciales del contrato
- Identificación del inmueble: dirección exacta, área, linderos, matrícula inmobiliaria.
- Identificación de las partes: arrendador y arrendatario (persona natural o jurídica).
- Canon de arrendamiento: valor mensual y forma de pago.
- Plazo o duración: término del contrato.
- Destinación: actividad comercial permitida en el local.
3. Cláusulas recomendadas
- Incremento anual del canon: forma de actualización (IPC, porcentaje fijo).
- Cuotas de administración: quién las paga y cómo se ajustan.
- Servicios públicos: agua, luz, gas, internet — quién responde.
- Mantenimiento y reparaciones:
- Garantías: depósito, codeudor, póliza o aval bancario.
- Prohibiciones: subarriendo, uso distinto al pactado.
- Terminación anticipada: causales y preaviso.
- Cláusula penal: por incumplimiento.
- Solución de conflictos: conciliación o tribunales.
4. Ley 1485 de 2011 (PH Comercial)
Esta ley modificó la Ley 675 de 2001 para adaptarla a los centros comerciales. Aspectos clave:
- Reconoce la especialidad de los centros comerciales.
- Permite cuotas extraordinarias para remodelaciones.
- Regula la administración de zonas comunes.
- Permite reglamentos internos especiales.
- Establece procedimientos para impugnar decisiones.
5. Plazos mínimos
La ley colombiana establece plazos mínimos dependiendo del destino:
- Comercio en general: mínimo 2 años.
- Industria: mínimo 5 años.
- Actividades específicas reguladas: según la normatividad especial.
6. Garantías comunes
- Depósito en dinero: generalmente 2 o 3 cánones.
- Codeudor solidario: persona que respalda el pago.
- Póliza de cumplimiento: garantía ante aseguradora.
- Aval bancario: respaldo de un banco.
- Garantía prendaria: sobre bienes muebles.
7. Cuotas de administración en PH
En centros comerciales el arrendatario debe pagar:
- Cuotas ordinarias (mantenimiento, vigilancia, servicios comunes).
- Cuotas extraordinarias (remodelaciones, mejoras, eventos especiales).
- Fondo de imprevistos.
- Servicios adicionales (publicidad común, eventos).
8. Terminación del contrato
Causales legales
- Vencimiento del plazo.
- Mutuo acuerdo.
- Incumplimiento grave (Art. 2032 CC).
- Uso indebido del local.
- Falta de pago reiterada.
- Daños graves al inmueble.
Preaviso
Para que el arrendador no renueve debe avisar con al menos 6 meses de anticipación (Art. 2035 CC). Si no avisa, se prorroga automáticamente por un año más.
9. Restitución del local
Si el arrendatario no entrega el local al terminar el contrato:
- El arrendador envía requerimiento escrito.
- Si no responde, inicia proceso de restitución (verbal).
- El juez ordena la entrega inmediata.
- Si hay resistencia, se solicita apoyo de la fuerza pública.
10. Cláusula penal pecuniaria
Es una suma que se paga en caso de incumplimiento:
- Se establece en el contrato.
- No puede superar el 100% del canon anual.
- El juez puede moderarla si es excesiva.
11. Subarriendo y cesión
- Subarriendo: el arrendatario arrienda a un tercero (requiere autorización escrita).
- Cesión: el arrendatario transfiere el contrato (requiere autorización expresa).
- Sin autorización, el arrendador puede pedir la terminación.
12. Mejoras y modificaciones
- El arrendatario puede hacer mejoras necesarias sin autorización.
- Las mejoras útiles requieren aviso previo.
- Las mejoras lujosas requieren autorización escrita.
- Al terminar el contrato, las mejoras no se retiran (salvo pacto).
13. Normatividad aplicable
- Constitución Política de Colombia.
- Ley 1485 de 2011 (PH Comercial).
- Ley 675 de 2001 (Propiedad Horizontal).
- Código Civil, Arts. 1973 a 2051.
- Código de Comercio.
- Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor).
- Decreto 1074 de 2015 (Sector Comercio).
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